Calcul de la capacité d'emprunt : combien pouvez-vous emprunter ?

Avant de visiter des logements, mieux vaut connaître sa capacité d'emprunt : le montant maximal qu'une banque peut vous prêter compte tenu de vos revenus, de vos crédits en cours, du taux et de la durée du prêt. Ce simulateur applique les règles officielles du crédit immobilier en France et vous donne aussi votre budget total, apport compris.

La règle des 35 % d'endettement

Depuis janvier 2022, les banques doivent respecter les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), confirmées en septembre 2026 :

• le taux d'endettement (ou taux d'effort) ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise ;
• la durée du prêt est limitée à 25 ans (jusqu'à 27 ans pour un achat dans le neuf ou avec travaux importants, avec un différé) ;
• les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leur production, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants.

Comment le calcul est-il fait ?

1. Mensualité maximale = revenus nets mensuels × 35 % − mensualités des crédits en cours.
2. Cette mensualité doit couvrir le remboursement du crédit et l'assurance emprunteur (calculée ici sur le capital initial).
3. Le capital empruntable s'obtient avec la formule des prêts à mensualités constantes : capital = mensualité ÷ [ t ÷ (1 − (1 + t)⁻ⁿ) + taux d'assurance mensuel ], où t est le taux mensuel et n le nombre de mensualités.
4. Budget total = capital empruntable + apport personnel. Pensez à en retirer les frais de notaire pour connaître le prix d'achat accessible.

Exemple

Un couple gagne 4 000 € nets par mois et rembourse déjà 200 € de crédit auto. Sa mensualité maximale est de 4 000 × 35 % − 200 = 1 200 €. Avec un taux de 3,2 % sur 25 ans et une assurance à 0,30 %, il peut emprunter environ 235 400 €. Avec 20 000 € d'apport, son budget atteint environ 255 400 €.

Quels revenus sont pris en compte ?

• Salaires nets avant impôt (moyenne sur 12 mois, primes régulières comprises), revenus des indépendants (moyenne des dernières années).
• Pensions de retraite, pensions alimentaires reçues, revenus fonciers (souvent retenus à 70 %).
• Les revenus ponctuels ou non pérennes (heures supplémentaires exceptionnelles, CDD sans historique) sont rarement retenus.

Le reste à vivre, l'autre critère des banques

Au-delà du taux d'endettement, les banques regardent le reste à vivre : la somme qui reste chaque mois une fois la mensualité payée. Un foyer aux revenus élevés peut ainsi obtenir une dérogation aux 35 %, tandis qu'un ménage aux revenus modestes pourra se voir refuser un prêt même sous ce seuil. La stabilité de l'emploi, la gestion des comptes et l'épargne restante après l'achat pèsent aussi dans la décision.

Questions fréquentes

Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?

Soldez les petits crédits à la consommation avant votre demande, allongez la durée du prêt (dans la limite de 25 ans), faites jouer la concurrence sur le taux et sur l'assurance emprunteur (la délégation d'assurance peut diviser son coût par deux), et augmentez votre apport.

L'assurance emprunteur compte-t-elle dans les 35 % ?

Oui. Depuis 2022, le taux d'endettement de 35 % s'apprécie assurance comprise. C'est pourquoi le simulateur intègre le taux d'assurance dans le calcul de la mensualité.

Quel apport faut-il pour un prêt immobilier ?

Aucun minimum légal n'existe, mais les banques demandent généralement un apport couvrant au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix dans l'ancien.

Quelle est la différence avec le calcul d'une mensualité ?

Ici, on part de vos revenus pour trouver le montant empruntable. Si vous connaissez déjà le montant à emprunter et souhaitez connaître la mensualité et le tableau d'amortissement, utilisez le calculateur de prêt.